相続不動産の価格、いくらで売れる？査定のポイントと売却タイミング
相続診断士 FP技能士 乾浩一こんにちは。世田谷・三軒茶屋相続相談センターの相続診断士の乾です。
「親から相続した不動産、売ったらいくらになるの？」
「相続税の支払いのために売却も考えているけど、今はタイミングとしていいのかしら……」
そんなお悩み、増えています。
相続した不動産は、大きな資産である一方、扱い方を誤ると「重い負担」にもなりかねません。
特に、現金が足りない場合、納税や分割のために不動産を売却して現金化するという選択肢が非常に重要になります。
本記事では、不動産の価格がどのように決まり、査定時にどこが見られているのか。
そして、**「いつ売るべきか」**というタイミングの見極め方まで、わかりやすく解説します。
「自分にとって一番良い選択がしたい」
「後悔のない売却をしたい」
そんな方はぜひ、最後までお読みください。
1. 相続不動産の価格はどう決まるの？
1-1. 不動産価格は「市場価格」と「相続税評価額」の2つがある
まず、よくある誤解がこちらです。
「相続税評価額＝不動産の売却価格」ではありません。
実際の売却価格は「市場価格」で決まります。
これは周辺の取引事例や需要、立地条件などに大きく左右される、いわば「現実の売れる値段」です。
一方で、相続税評価額は国が定めるルールに基づいた価格で、
以下のような指標が使われます：
- 土地 → 路線価（または倍率方式）
- 建物 → 固定資産税評価額
市場価格とは異なりますので、注意しましょう。
1-2. 実際の査定で重視されるポイントは？
不動産会社が査定を行う際には、次のような点を確認します：
✅ 立地（駅距離・周辺環境）
・最寄駅までの距離
・スーパーや病院、学校などの利便施設の有無
✅ 土地の形状・面積・接道
・間口の広さ、整形地かどうか
・道路の幅や方角（南向きは人気）
✅ 建物の築年数と状態
・築年数が古いと建物価値はほぼゼロに
・リフォーム履歴やメンテナンス状況も加味
✅ 法的制限
・用途地域（住居専用／商業地域など）
・建ぺい率・容積率
・再建築の可否
✅ 近隣の取引事例
・直近半年～1年以内に売買された同条件の物件が基準
2. 相続した不動産を「査定」してみよう
「売るかどうか決めていないのに査定を頼んでもいいの？」
と思われるかもしれませんが、実際には査定してから考える方が多数派です。
2-1. 査定方法には2種類ある
| 種類 | 内容 | 精度 |
|---|---|---|
| 簡易査定 | 机上のデータをもとにしたおおよその価格 | △ 中程度 |
| 訪問査定 | 現地を見て建物や土地の詳細を確認 | ◎ 高精度 |
最初は簡易査定で様子を見るのもOK。
ただし、具体的に売却を検討する場合は、訪問査定をおすすめします。
3. 不動産売却の「ベストなタイミング」とは？
3-1. 相続直後の売却はメリットが多い
- 相続税の申告・納税期限（10ヶ月以内）に間に合う
- 相続人同士の感情的なもつれが生まれる前に決着がつく
- 不動産の老朽化や空き家リスクを回避できる
特に、世田谷区や目黒区のような都市部では地価が高く、相続税の負担も大きいため、
納税資金の準備が必要なご家庭も多く見受けられます。
3-2. 逆に「売らない方がいい」ケースとは？
- 相続税を現金で十分に支払える場合
- 将来的に使う予定が明確にある場合（自分の住まい、賃貸運用など）
- 土地の値上がりが予想され、待てる余裕がある場合
とはいえ、維持費・固定資産税・管理リスクなどもあります。
将来の活用が曖昧な場合は、売却も現実的な選択肢です。
4. よくある質問（Q&A）
Q1：いくらで売れるのか、正確な価格を知るには？
A：不動産会社に無料査定を依頼しましょう。
当センターでも、相続専門の不動産ネットワークを通じて正確な査定をご提供しています。
Q2：兄弟と共有名義になっています。勝手に売れますか？
A：全員の同意がなければ売却できません。
そのためにも、早めに話し合いと役割分担をしておくことが大切です。
Q3：売却時の税金はかかりますか？
A：かかります（譲渡所得税など）。
ただし、相続から3年10ヶ月以内の売却で「取得費加算の特例」が適用される場合、
税負担を軽減できます。
5. 相続した不動産の価格を「高く・早く」売るために
以下のポイントを押さえると、売却成功につながります：
✅ 複数の不動産会社に査定依頼を出す
→ 高く売れる根拠や根強い買主を持っている会社を見極める
✅ 相続登記を早めに済ませておく
→ 所有者の名義が確定しないと、売却手続きに進めません
✅ 建物の簡易クリーニングや不要品処分をする
→ 見た目が良いだけで、査定価格や成約率がアップ
6. 実際の相談事例（世田谷区）
▶ 事例①：不動産しか財産がなく、相続税に困った
80代の親が亡くなり、自宅とアパートを相続。
現金はほとんどなく、相続税の納税資金が不足。
→ 当センターで査定と売却サポートを実施し、
アパートを早期に売却して納税と将来の資金確保ができた。
▶ 事例②：兄弟と共有相続し、話し合いが進まず…
相続で共有名義になった実家を売ることに。
しかし、兄弟間の意見が食い違い、話し合いが進まないまま時間だけが過ぎてしまう。
→ 専門家が間に入り、価格査定を見ながら中立的な提案を行い、
全員が納得して売却・分配に成功。
7. まとめ｜相続不動産の価値を知ることが第一歩
✔ 「いくらで売れるか」は市場価格で決まる
✔ 査定では、立地・状態・法的制限・取引事例がカギ
✔ 売却タイミングは相続直後が◎
✔ 売却以外の選択肢（活用・保有）も慎重に判断を
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最後までお読みいただき、ありがとうございました。
【監修】世田谷・三軒茶屋相続相談センター
【記事カテゴリ】相続の基礎知識
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※本記事は執筆時点の情報に基づいており、具体的な判断は専門家にご相談ください。
