世田谷区のアパートオーナーが考えるべき相続対策
相続診断士 プライベートコンサルタント 乾浩一世田谷区・渋谷区・目黒区の相続相談なら
世田谷・三軒茶屋相続相談センター
相続診断士・プライベートコンサルタント 乾浩一
はじめに｜アパートがあるご家庭ほど「相続」は複雑になります
こんにちは。
世田谷・三軒茶屋相続相談センターの乾浩一です。
世田谷区で相続のご相談を受けていると、特に多いのが
✔ 親が80代
✔ 自宅のほかにアパートを所有
✔ 金融資産もある程度保有
✔ 相続人は配偶者と子ども2人
というケースです。
そして多くの方がこうおっしゃいます。
「アパートはあるけれど、借金もあるから大丈夫では？」
「家賃収入があるから、税金も払えるのでは？」
「不動産は分けにくいけれど、何とかなるでしょう」
しかし実際は、
アパートがある相続ほど、税金もトラブルも大きくなりやすいのです。
今日は、
- 世田谷区のアパートオーナーが抱える相続のリスク
- よくある失敗例
- 生前に必ず考えるべき対策
- なぜ今動かないと損をするのか
を、わかりやすく丁寧にお伝えいたします。
第1章｜世田谷区のアパートは「高額資産」
世田谷区のアパートは、
✔ 土地評価が高い
✔ 収益価値もある
✔ 実勢価格も上昇傾向
という特徴があります。
例えば、
- 土地評価8,000万円
- 建物評価3,000万円
- 預金3,000万円
合計1億4,000万円。
基礎控除（4,800万円）を差し引いても、
課税対象は約9,000万円。
相続税は、
1,500万円〜2,000万円規模になる可能性があります。
第2章｜アパート相続が難しい理由
① 分割しにくい
アパートは簡単に分けられません。
・長男が管理している
・次男は遠方
・長女は関与していない
誰が引き継ぐのか。
公平性をどう確保するのか。
ここで揉めます。
② 評価がわかりにくい
✔ 路線価
✔ 固定資産税評価
✔ 収益還元評価
評価方法が複数あり、
「そんな価値はない」
「もっと高いはず」
という認識のズレが生じます。
③ 家賃収入＝現金がある、ではない
家賃収入があっても、
✔ ローン返済
✔ 修繕費
✔ 空室リスク
があります。
相続税は10か月以内に現金で納付。
家賃収入では間に合わないケースもあります。
第3章｜よくある失敗例
ケース① 一次相続で何も対策せず
配偶者が全て取得。
税金は軽減。
しかし二次相続で、
税額が倍増。
ケース② 兄弟で共有にする
「とりあえず共有」
これが将来の火種になります。
✔ 売却できない
✔ 修繕判断で揉める
✔ 管理方針が違う
共有は、最終手段です。
ケース③ 納税資金不足
相続税を払うために、
アパートを売却。
結果、
家賃収入も失う。
第4章｜アパートオーナーが必ず考えるべき5つの対策
① 正確な相続税シミュレーション
まずは数字を知ること。
感覚ではなく、
具体的な金額を出します。
② 二次相続まで設計
一次で税金を抑えすぎると、
二次で負担増。
長期設計が必要です。
③ 法人化の検討
アパートを法人に売却し、
✔ 家賃収入を法人化
✔ 役員報酬設計
✔ 所得分散
を行う方法があります。
世田谷区のアパートでは有効なケースが多いです。
④ 生命保険で納税資金確保
非課税枠を活用し、
現金を準備。
税金のために売らない設計が重要です。
⑤ 家族会議の実施
アパートを誰が引き継ぐのか。
役割と責任を明確にします。
第5章｜65歳のあなたができること
あなたは相続人。
しかし同時に、
家族の未来を守る立場です。
「揉めてほしくない」
「アパートを守りたい」
その想いがあるなら、
今動くべきです。
第6章｜生前対策をしないとどうなる？
✔ 高額な相続税
✔ 納税資金不足
✔ 共有トラブル
✔ 収益物件の売却
✔ 兄弟不仲
アパート相続は、
金額が大きいからこそ、
傷も深くなります。
第7章｜相続対策は“資産防衛”
相続対策は、
節税だけではありません。
✔ 収益の維持
✔ 家族の安定
✔ 事業承継
✔ 財産保全
が目的です。
世田谷区のアパートは、
正しく設計すれば守れます。
世田谷・三軒茶屋相続相談センターができること
私は、
✔ アパート評価
✔ 相続税試算
✔ 二次相続設計
✔ 法人活用提案
✔ 家族会議サポート
を総合的に行います。
税理士・弁護士と連携し、
高額案件にも対応可能です。
私は「第3の家族」として、
冷静かつ戦略的に設計します。
【無料】アパート相続 個別シミュレーション相談
世田谷区でアパートをお持ちの方へ。
まずは、
✔ 概算相続税
✔ 二次相続予測
✔ 法人化の可能性
✔ 納税資金対策
を一緒に整理しませんか？
高額資産だからこそ、
早期対策が重要です。
無理な営業はいたしません。
最後に
アパートは、
財産であり、事業であり、家族の未来です。
何もしなければリスク。
動けばチャンス。
世田谷区・渋谷区・目黒区で
アパート相続をご検討の方は、
ぜひ一度、乾浩一にご相談ください。
あなたとご家族の未来を、
丁寧に、戦略的に、設計いたします。
世田谷・三軒茶屋相続相談センター
相続診断士・プライベートコンサルタント
乾 浩一
