相続不動産の活用法！賃貸経営と売却、どちらが得か？
相続診断士 FP技能士 乾浩一こんにちは。世田谷・三軒茶屋相続相談センターの相続診断士の乾です。相続によって引き継いだ不動産。売却すべきか、それとも賃貸に出すべきか──迷っていませんか？特に東京都世田谷区や都内に複数の物件をお持ちのご家庭では、「相続税」「納税資金」「維持費」「入居リスク」など、考えるべき要素が多くあります。本記事では、賃貸経営と売却それぞれのメリット・デメリットを整理し、ご自身に合った選択を助けるヒントをご紹介します。
第1章｜相続不動産の現状を整理する
- ✅ 不動産があると相続税評価が高くなる
- ✅ 納税資金が不足すると、現金化や借入が必要に
- ✅ 賃貸・売却どちらにしても事前準備・対策が必要
世田谷区のご家庭では、自宅以外に賃貸用や投資用不動産があるケースも多く、相続税額が数千万円にのぼる可能性があります。まずは保有物件の評価、不動産の立地や賃貸需要、固定資産税や維持コストを整理しましょう。
第2章｜売却するメリット・デメリット
メリット
- 資金がまとまって入る → 相続税や納税に活用できる
- 維持管理の負担がなくなる
- 今後の市場環境変化に左右されにくい
デメリット
- 売却時に譲渡所得税がかかる可能性あり
- 市場が低迷していると価格が期待より下回る
- 今後値上がりを見込める場合には機会費用が発生
第3章｜賃貸経営するメリット・デメリット
メリット
- 長期的に収入を得られる
- 相続税評価額が下がり節税効果がある（借地権割合など）
- 適切に管理すれば収益資産として活用可能
デメリット
- 空室・修繕リスクがある
- 管理や税務の手間がかかる
- 市場の変化によって収益が減少する可能性
第4章｜比較表：売却 vs 賃貸
| 観点 | 売却 | 賃貸経営 |
|---|---|---|
| 即時収益 | ✅ 資金化できる | ❌ 月収入まで時間かかる |
| 相続税評価 | ❌ 万が一価格下落も | ✅ 家賃収入を評価額圧縮可 |
| 維持負担 | ❌ 売却で解消 | ❗ 維持修繕・管理必要 |
| 長期見通し | ❌ 値上がりに乗れない | ✅ 入居状況次第で継続収入 |
第5章｜判断を左右するポイント
土地・建物の立地
- 特に世田谷区や渋谷区や目黒区など都内は賃貸需要高い
- 駅近や住宅地、再開発区域も重要
税制と節税の観点
- 小規模宅地特例や貸家建付地の評価減
- 組み合わせた節税策（生前贈与＋保険活用）
相続人の希望・負担感
- 管理手間を避けたい場合は売却が安心
- 長期的に維持して収益化したいなら賃貸向け
第6章｜世田谷のご家庭に合う具体的なケース
- 相続人が遠方に住んでおり管理が難しい
→ 売却して相続税を一括納付し、現金化するのが安心です。 - 将来的にご自身や子世代で居住予定あり
→ 賃貸として活用しながら様子を見て、後の売却を検討。 - 納税資金には困っていないが収益化を重視したい
→ 賃貸運営を専門家とともに進め、長く収入源に残す選択もあります。
第7章｜プロと相談する価値
- 税理士・不動産コンサルタントによる「収益予測」「税額シミュレーション」
- 相続登記、借地権、区分整理などの手続きサポート
- 長期的な相続税・資産継承計画と組み合わせた対策提案
第8章｜まとめ
賢く相続不動産を活用するには、売却と賃貸経営のどちらが自分に合うか慎重に判断することがカギです。特に世田谷や都内不動産をお持ちの方は、早めの検討と専門家の助言を取り入れることで、税負担を減らし将来の安心につなげられます。
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