空き家を放置すると税金が倍増？相続後すぐにやるべき対策とは（後編）
相続診断士 FP技能士 乾浩一第3章｜売却すべき？保有すべき？判断するためのポイント
空き家の取り扱いについては、感情だけで決めず、「資産価値」「管理負担」「相続税対策」などの観点から冷静に判断することが重要です。
3-1．今後住む予定があるか
まず最初に考えたいのは、「誰かが住む予定があるかどうか」です。
- ご自身やご家族が将来住む予定がある場合 → 修繕・保有を検討
- 誰も住む予定がない場合 → 売却または賃貸で収益化を検討
特にお子様が既に独立し、別の地域に住んでいる場合は、住む可能性は低く、保有コストの方が重くのしかかることが多いです。
3-2．築年数・建物の状態
築30年以上で老朽化が進んでいる空き家の場合、修繕費やリフォーム代がかさむうえ、借り手・買い手も見つかりづらくなります。
- 築浅・状態が良い → 賃貸または売却
- 築古・損傷あり → 解体して更地にし、土地売却を検討
解体費用の相場は100万円～200万円程度ですが、その後の税制優遇や維持費削減を考慮すれば、長期的に見るとお得になる場合もあります。
3-3．立地と流動性（売れやすさ）
世田谷・目黒といった都市部では、駅から近い・幹線道路に面しているなどの条件があれば、売却や賃貸のニーズは高く、早期処分が可能です。
一方、駅から遠く築古の住宅は、売却にも時間がかかり、価格も低めに設定しなければならないことも。
💡 専門家による「不動産査定」や「市場調査」によって、客観的に判断しましょう。
3-4．固定資産税と維持費の負担
空き家にかかるコストは税金だけではありません。
- 固定資産税・都市計画税
- 庭木の手入れ・除草費用
- 防犯対策・清掃などの管理委託費
こうした「見えない維持費」が年間10万円〜30万円程度かかるケースもあります。
それに比べ、早期に売却すればこれらの費用は発生せず、現金化によって相続人同士で分けやすくなるメリットも生まれます。
第4章｜相続不動産の売却で活用できる3つの制度
4-1．空き家の3000万円特別控除
一定の要件を満たした空き家を売却すると、譲渡所得から最大3,000万円まで非課税になる制度があります（令和9年12月31日までの期間限定）。
主な条件：
- 相続後、一定期間内に売却すること（概ね3年以内）
- 被相続人が1人暮らしで住んでいた家であること
- 昭和56年5月31日以前の建築であることなど
この制度は非常に有利なので、該当する可能性がある方は早めに専門家へ相談することをおすすめします。
4-2．小規模宅地等の特例
一定の条件を満たす住宅用地や事業用地については、土地の評価額が最大80%まで減額され、相続税が大幅に軽減されます。
この制度を使うかどうかで、納税額が数百万円単位で変わるケースも少なくありません。
4-3．譲渡所得の軽減税率の適用
所有期間が10年以上の土地建物を売却した場合、長期譲渡所得として軽減税率（14.21%）が適用されることがあります。
第5章｜実際の相談事例から学ぶ「空き家の相続対策」
ケース①｜兄妹で相続した空き家をめぐってトラブルに
80代の母が亡くなり、世田谷の自宅を兄妹3人で相続。
誰も住む予定がなく、結局誰が管理するかで揉めてしまい、5年間放置されたケース。
最終的に、家は老朽化が進み「特定空き家」に認定されてしまい、固定資産税が4倍に増額、解体費用もかさみました。
👉 対策しておけば、3000万円控除や早期売却で税負担を減らせた可能性が高い事例です。
ケース②｜相続前に売却方針を家族で話し合い、スムーズに現金化
生前から親が「この家はいずれ売って現金で分けてほしい」と明言していたケース。
相続後すぐに不動産会社に査定依頼し、2か月で売却・納税完了。
トラブルもなく、相続人3人全員が納得できる形になりました。
👉 生前に方向性を決めておくことが、もっともスムーズで損のない方法です。
第6章｜空き家対策は「生前準備」こそが最大のポイント
相続後に慌てて対処するよりも、親が元気なうちに、家族でしっかり話し合っておくことが大切です。
- 親の希望（住み続けるか・売るか）
- 相続人の意向（誰が住むか・共有するか）
- 財産の全体像と税金対策
そして、空き家の利活用や売却には、法的・税務的な知識が必要不可欠です。
💡 「うちは大丈夫」と思っていても、思わぬトラブルや損失が発生するのが相続不動産の怖いところ。
まとめ｜相続後すぐの行動が「損をしない鍵」です
✔ 空き家は放置すればするほど税金・修繕費などの負担が増えます
✔ 使う予定がないなら「早期売却」もしくは「利活用」の検討を
✔ 専門家のアドバイスを受けることで、制度の適用や手続きもスムーズに
✔ 生前からの話し合いが、最も大きな対策になります
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