相続税が払えない？不動産を売却して納税資金をつくる方法とは
相続診断士 FP技能士 乾浩一こんにちは。世田谷区で相続対策のご相談を承っている専門家の乾です。
相続に関するご相談の中でも、とても多いのが「相続税を払うお金がないんです…」というお悩みです。
特に、不動産はあるけれど現金や預金が少ないというご家庭では、相続税の納税資金をどう工面するかが非常に深刻な問題になります。
「家はあるけど、現金はほとんどない…」
「相続税って、どうやって払えばいいの？」
そんなお悩みに対し、本記事では、不動産を売却して納税資金を準備する方法を中心に、相続税に対する現実的な対策をお話していきます。
第1章：相続税が払えない！よくあるご相談と背景
1-1. 実際に多い「資産は不動産ばかり」の家庭
東京都内、特に世田谷や目黒エリアにお住まいの方からよくいただくご相談として、
- 都内に実家があるけれど現金はあまりない
- 相続人は兄弟姉妹など複数いる
- 不動産の評価額が高く、相続税も高額になる
といったケースが非常に多くあります。
1-2. 「相続税は10か月以内に現金で支払い」が原則
相続税は、相続発生から10か月以内に現金一括で納付するのが基本です。
しかも、相続税は延納や物納も可能ですが、認められるための条件が厳しく、すぐに認可されるとは限りません。
第2章：納税資金を不動産で準備するという選択肢
「現金が足りないなら、不動産を売るしかないんでしょうか…？」
その答えは YES でもあり、NO でもあります。
不動産を売却して納税資金をつくることは、確かに現実的な選択肢です。しかし、売却するタイミングや方法、税金の計算などに注意が必要です。
2-1. 不動産売却は“早めの判断”がカギ
相続開始から10か月以内に売却代金が振り込まれていなければ、納税には使えません。
✅「売ろう」と決めてからすぐ売れるとは限らない
✅ 市場調査、査定、内見、契約、登記…などの手続きに時間がかかる
そのため、相続が発生したらすぐに動くことが大切なのです。
第3章：不動産売却で納税資金をつくる具体的ステップ
3-1. 不動産の相続登記をする（義務化済）
まずは不動産の所有権を亡くなった親から自分へ移す手続き「相続登記」が必要です。2024年からは義務化され、3年以内に登記をしないと**過料（罰金）**が課される可能性もあります。
3-2. 売却の流れ
- 不動産会社に相談・査定依頼
- 市場価格と売却目標を明確にする
- 仲介契約を結び、販売活動を開始
- 買主が決まれば売買契約→決済・引き渡し
この一連の流れには早くても2〜3か月は必要になります。
第4章：注意すべき税金や費用
不動産を売却すれば現金が入ってきますが、当然ながら税金や諸費用もかかります。
4-1. 譲渡所得税
不動産を売却したとき、売却益（譲渡所得）に対して課税される税金です。
例：
親から相続した家を5,000万円で売却 → 親の取得価格が2,000万円だった場合
→ 譲渡所得は 5,000万円 − 2,000万円 = 3,000万円
→ これに対して約20%の税金がかかります
4-2. 相続空き家の特別控除（3,000万円特別控除）
一定の条件を満たせば、3,000万円の控除が適用されるため、譲渡所得を大きく減らすことができます。
✅ 適用条件：
- 1981年5月以前の建物
- 被相続人が一人暮らしだった
- 売却価格が1億円以下 など
第5章：納税資金を確保するための他の方法
5-1. 生命保険の活用
死亡保険金は、相続税の納税資金として非常に使いやすい資産です。非課税枠もあり、準備しやすいため、生前からの相続対策としておすすめです。
5-2. 延納（分割払い）
一定の要件を満たすことで、相続税を年賦で支払うことができます（最長20年）。ただし、利子税がかかるため注意が必要です。
5-3. 物納（不動産で納税）
どうしても現金が用意できない場合、不動産そのものを税務署に納めるという手段もあります。ただし、非常に厳しい審査があります。
第6章：売却を考えるべき判断ポイント
次のような方は、不動産の売却を早めに検討した方がよいでしょう。
- 親の名義の家を相続したが、自分は住まない
- 管理が行き届かず空き家になっている
- 相続人が複数いて分割が難しい
- 相続税が高額になる見込みがある
- 固定資産税の負担が年々きつい
第7章：相続不動産売却のトラブルを防ぐポイント
- ✅ 複数の不動産会社に査定を依頼する
- ✅ 相続人全員でしっかり話し合う
- ✅ 売却益の分配方法をあらかじめ決めておく
- ✅ 専門家（税理士・司法書士・不動産会社）に早めに相談する
第8章：実例紹介
実例①｜世田谷の住宅を売却し、兄弟3人で相続税を納付
親から受け継いだ世田谷の一戸建て。3人兄弟で相続したが、納税資金が足りなかったため、相続後すぐに不動産会社に相談し、3か月以内に売却成功。
→ 結果：納税資金を確保し、兄弟間でもめることなく円満に相続完了。
第9章：まとめ｜相続税の納税は“計画的に現金化”がカギ！
✔ 不動産だけの相続は、現金が足りず納税に困るリスクが高い
✔ 売却には時間がかかるため、生前からの準備が必須
✔ 延納・物納・生命保険などの選択肢も視野に入れる
✔ トラブルを防ぐためにも、専門家との連携が重要
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